Vivre à Dubaï, Londres, Montréal ou Singapour n’empêche pas de vouloir garder un pied dans la pierre française. Beaucoup d’expatriés le font d’ailleurs pour des raisons très concrètes : préparer un retour, constituer un patrimoine dans un marché qu’ils connaissent, ou simplement diversifier une épargne accumulée à l’étranger. Reste une question décisive : sous quel régime louer ? Pour un non-résident fiscal, la réponse la plus fréquente tient en quatre lettres : LMNP, pour loueur en meublé non professionnel. Et la loi de finances 2026 a encore renforcé son intérêt pour les Français de l’étranger.
Le LMNP, un statut pleinement ouvert aux non-résidents
Rien n’interdit à un expatrié d’acheter un logement en France, de le meubler et de le louer. Le statut LMNP s’applique dès lors que le bien est loué équipé de tout le mobilier nécessaire à la vie courante (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, rangements, vaisselle…) et que l’activité reste non professionnelle.
La différence avec la location nue est fondamentale : les loyers ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce simple changement de case ouvre la porte à l’outil fiscal le plus puissant de l’immobilier locatif : l’amortissement.
Une fiscalité de non-résident qui rend l’amortissement décisif
Les revenus locatifs d’un bien situé en France restent imposables en France, même lorsque le propriétaire vit à l’étranger. Mais le non-résident ne bénéficie pas du barème progressif classique : il est soumis à un taux minimum d’imposition de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable de source française (revenus 2025 déclarés en 2026), puis de 30 % au-delà. Une option pour le « taux moyen », calculé sur les revenus mondiaux, existe et peut être plus favorable dans certains cas.
Autrement dit, le premier euro de loyer imposable coûte déjà au moins 20 %. C’est précisément là que le régime réel du LMNP change tout. Il permet de déduire :
- toutes les charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, honoraires comptables ;
- l’amortissement du bâti (hors terrain), généralement sur 25 à 40 ans ;
- l’amortissement du mobilier, sur 5 à 10 ans ;
- l’amortissement des travaux de rénovation.
Exemple simplifié. Un appartement ancien acheté et rénové pour 180 000 €, loué meublé 900 € par mois, rapporte 10 800 € de loyers annuels. Après environ 4 000 € de charges et intérêts, le résultat avant amortissement est de 6 800 €. Or les amortissements annuels (bâti, travaux, mobilier) dépassent les 7 000 € : le résultat imposable tombe à zéro, et l’excédent d’amortissement est reportable sur les années suivantes. Au micro-BIC, le même investisseur serait imposé sur 5 400 € (abattement forfaitaire de 50 %), soit plus de 2 000 € d’impôt et de prélèvements sociaux par an pour un résident hors Union européenne.
Sur dix ou quinze ans, l’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros. Pour un non-résident, qui ne peut pas compter sur une tranche d’imposition basse, le régime réel est donc presque toujours le bon choix.
Prélèvements sociaux : l’avantage des expatriés en Europe
Aux impôts s’ajoutent les prélèvements sociaux. Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, ils atteignent 18,6 % sur les revenus du patrimoine pour les non-résidents hors Union européenne. En revanche, un expatrié affilié à un régime de sécurité sociale de l’UE, de l’Espace économique européen ou de la Suisse ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Dans les deux cas, ces prélèvements portent sur le résultat imposable. Un résultat neutralisé par l’amortissement, c’est donc aussi des prélèvements sociaux réduits à zéro.
2026 : la fin du piège du basculement en LMP
Jusqu’ici, les expatriés couraient un risque spécifique. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique lorsque les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Or l’administration ne retenait que les revenus de source française : un cadre très bien payé à Londres, avec deux ou trois meublés en France, pouvait basculer en LMP sans le vouloir, avec à la clé cotisations sociales et fiscalité de plus-value professionnelle.
La loi de finances pour 2026 a corrigé cette incohérence. Les revenus professionnels perçus à l’étranger, dès lors qu’ils y sont soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu, entrent désormais dans le calcul. Un salarié expatrié dont le salaire dépasse ses loyers reste donc LMNP, même au-delà de 23 000 € de recettes. Une bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent constituer un véritable parc locatif depuis l’étranger.
Revente : ce qui a changé et ce qui reste favorable
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente : ils viennent diminuer le prix d’acquisition retenu. Il ne faut pas pour autant enterrer le LMNP. La plus-value reste soumise au régime des particuliers, avec un taux de 19 % pour l’impôt, et surtout des abattements pour durée de détention : exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Pour un investisseur patrimonial qui achète pour louer longtemps, l’économie d’impôt réalisée chaque année pendant la détention reste largement supérieure au surcoût éventuel à la sortie. La stratégie consiste simplement à raisonner sur le long terme.
Pourquoi l’immobilier ancien est le terrain idéal du LMNP
Le LMNP fonctionne particulièrement bien dans l’ancien. Le prix au mètre carré y est plus accessible que dans le neuf, les emplacements sont généralement centraux et recherchés par les locataires, et les travaux de rénovation (énergétique notamment) viennent gonfler la base amortissable. Un studio ou un deux-pièces bien situé, rénové et meublé avec soin, cumule ainsi rendement brut élevé, forte demande locative et fiscalité quasi nulle pendant de longues années.
C’est aussi un moyen de répondre aux exigences du DPE : rénover avant de louer, c’est éviter l’interdiction de location des passoires thermiques tout en créant des charges et des amortissements déductibles. Pour approfondir le sujet, découvrez les avantages du LMNP pour un investissement locatif des expatriés en France et la manière de structurer un projet clé en main à distance.
Les points de vigilance quand on investit depuis l’étranger
Le LMNP est accessible, mais il demande un peu de rigueur administrative :
- Déclarer correctement : les revenus sont déclarés auprès du service des impôts des non-résidents, via la déclaration 2042-NR et l’annexe 2042-C-PRO, accompagnées d’une liasse fiscale 2031 au régime réel. Un expert-comptable spécialisé LMNP est vivement recommandé.
- Vérifier la convention fiscale entre la France et le pays de résidence, pour éviter toute double imposition.
- Anticiper le financement : les banques prêtent aux expatriés, mais demandent souvent un apport plus élevé et examinent de près la devise et la stabilité des revenus.
- Organiser la gestion à distance : recherche du locataire, état des lieux, entretien et relation avec les artisans doivent être confiés à des professionnels de confiance.
- Prévoir la revente : hors UE, un représentant fiscal peut être exigé lorsque le prix de cession dépasse 150 000 €.
En résumé
Pour un expatrié, le LMNP coche toutes les cases : un statut ouvert aux non-résidents, un amortissement qui neutralise le taux minimum de 20 %, des prélèvements sociaux réduits pour les résidents européens et, depuis 2026, la fin du risque de basculement involontaire en LMP. Associé à un bien ancien bien choisi et rénové, il reste l’une des façons les plus efficaces de faire fructifier son épargne en France tout en vivant à l’autre bout du monde. La clé : bien s’entourer, depuis la sélection du bien jusqu’à sa mise en location.
Les règles fiscales évoluent régulièrement ; cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas le conseil d’un professionnel.