Introduction à la division foncière
Voici un article consacré à la division foncière, un type d’investissement immobilier distinct de la location traditionnelle. Ce mode d’investissement s’avère particulièrement rentable sur le court terme, nécessitant essentiellement des travaux d’aménagement, bien que certaines divisions puissent se réaliser sans travaux, simplement par le biais de démarches administratives.
Les compétences requises pour la division foncière
Plébiscitée par les professionnels de l’immobilier, cette forme d’investissement demande certaines compétences, notamment : la recherche de biens, des connaissances en urbanisme pour évaluer la valeur d’un terrain une fois divisé, la capacité à estimer le coût des éventuels aménagements, ainsi qu’une compréhension des délais administratifs.
Trouver le terrain idéal
La première étape consiste à identifier le terrain adéquat. Pour effectuer une division foncière, il faut généralement sortir des zones urbaines et se concentrer sur les communes en pleine expansion, à proximité des grandes villes. Il est crucial de ne pas se limiter aux terrains nus, souvent classés comme « Terrain Agricole » et sans possibilité de construction.
Il est préférable de cibler des maisons avec un terrain, car souvent, les vendeurs ne réalisent pas qu’il est possible de diviser le terrain.
Vérification de la viabilité du projet
Une fois le terrain sélectionné, il est impératif de confirmer la faisabilité du projet. Pour cela, il faut consulter les documents d’urbanisme de la commune afin de s’assurer de la constructibilité du terrain. Il est également important de vérifier la possibilité de créer un accès reliant le terrain à la voie publique.
En cas de pression de la part du vendeur pour finaliser la vente, il est recommandé d’insérer une clause suspensive indiquant que l’achat du terrain sera conditionné à l’acceptation de la division par la mairie. Nous aborderons ultérieurement les démarches administratives à suivre. Pendant les deux à trois mois précédant la signature de l’acte authentique, il faut passer à l’étape suivante.
Le bornage du terrain
Pour qu’une division foncière soit effective, le terrain doit être borné, conformément à l’article 111-5-3 du code de l’urbanisme. Cette étape est indispensable pour tous les terrains constructibles issus d’une division. Il est essentiel que le bornage soit réalisé par un géomètre-expert. Le jour du bornage, il sera nécessaire de rassembler tous les propriétaires des parcelles adjacentes pour s’assurer que le bornage soit convenu « à l’amiable ». Le géomètre-expert rédigera un procès-verbal à faire signer par toutes les parties, qui sera ensuite soumis au notaire pour publication foncière. Le bornage permet de définir les limites de propriété ainsi que la surface du lot à détacher. Cette opération est cruciale pour comprendre les droits et obligations liés à la parcelle.
La déclaration préalable
La déclaration préalable constitue une démarche administrative relativement simple. Elle a pour objectif d’obtenir l’autorisation nécessaire pour détacher une propriété foncière sans travaux d’aménagement préalables. Cette procédure est obligatoire pour les divisions foncières « simples » et sert à notifier le service d’urbanisme de la commune de la création d’un ou plusieurs terrains à bâtir suite à la division.
Cette démarche permet à la mairie d’évaluer la constructibilité du nouveau terrain.
Le délai d’instruction pour la déclaration préalable de division est d’un mois. Une fois que la mairie délivre un avis de non-opposition, la déclaration doit être affichée sur le terrain pendant deux mois pour permettre un recours des tiers. Il convient de noter que l’acceptation de la mairie pour la division ne garantit pas l’obtention ultérieure d’un permis de construire.
Le permis d’aménager
À l’inverse, la demande de permis d’aménager est une démarche administrative plus complexe. Ce permis est requis uniquement si vous envisagez de créer ou d’aménager des voies, des espaces ou des équipements communs à partir de deux lots destinés à construire. Le délai d’instruction pour le permis d’aménager est de trois mois à partir de la date de dépôt de la demande. Une fois le permis accordé, il faudra également l’afficher sur le terrain pendant deux mois pour permettre un recours des tiers.