La recherche d’un locataire est un processus délicat et essentiel !
Le locataire idéal
En tant que propriétaire, chacun d’entre nous aspire à trouver le locataire parfait. C’est celui qui paie son loyer un jour à l’avance, qui reste pendant toute la durée du bail, qui prend soin de ton bien et qui, lorsqu’il part, te le rend en meilleur état qu’à son arrivée. Surtout, c’est un locataire qui se fait oublier après la signature du bail. Personne ne souhaite être dérangé par des appels incessants pour des problèmes mineurs comme un disjoncteur qui saute ou une ampoule grillée.
La pré-sélection des candidats
Le profil du locataire idéal est rare, mais pas impossible à trouver.
Lors des visites, il est important de recueillir les dossiers des candidats potentiels.
Je te recommande de faire remplir une « Fiche de Candidature » à chaque nouveau visiteur de ton bien. Celle-ci comprenant :
- Un résumé de l’immeuble à louer avec le montant du loyer et des charges
- L’identité des candidats
- Leurs coordonnées
- Leur situation professionnelle
- Leurs revenus
Cela te donnera une vue d’ensemble rapide pour effectuer une pré-sélection des personnes intéressées par la location de ton bien.
Documents à fournir
Ensuite, il est judicieux de fournir aux candidats un listing des pièces à soumettre pour finaliser leur demande.
Les documents à demander incluent :
- Une pièce d’identité, avec la composition du foyer familial
- Les 3 derniers bulletins de salaire (originaux et copies)
- Le contrat de travail (original et copie)
- Le dernier avis d’imposition (original et copie)
- Le relevé d’identité bancaire
- Les 3 dernières quittances de loyer du dernier logement occupé (originaux et copies)
N’oublie pas de toujours exiger les originaux pour vérifier l’authenticité des documents, en te méfiant des dossiers photocopiés qui peuvent faire partie de stratégies d’escroquerie.
Analyse des candidats
Dans ta quête pour un locataire fiable, il te faudra trier les candidats ayant soumis un dossier. Une autre considération primordiale concerne l’analyse des revenus. En général, un propriétaire recherche un ratio « loyers/revenus » idéal ; le loyer ne devrait pas dépasser 30% du salaire du locataire.
Exemple de calcul
Considérons un jeune couple marié avec un nouveau-né qui postule pour un T3 à 750€ par mois, avec 50€ de charges.
Si Monsieur et Madame gagnent chacun 20 000€/an, leur revenu mensuel est de 40 000€ / 12 = 3 333€.
Le ratio est donc de : (750 + 50) / 3 333 = 24 %.
Dans cet exemple, ils respectent le ratio des 30%, et leur dossier peut être accepté. Cependant, il est crucial d’examiner aussi la stabilité de l’emploi ; un locataire avec un emploi stable est largement préféré, tel qu’un fonctionnaire ou un salarié en CDI ayant plusieurs années d’ancienneté.
Garantie et sécurité
Dans le cas où le « candidat idéal » te fait défaut, tu peux prendre des mesures de protection avec des garanties de loyers impayés.
Pour protéger ton investissement et garantir le paiement mensuel, voici 3 types de garanties :
- La caution solidaire
- La garantie des loyers impayés (GLI)
- La garantie Visale
Avec une caution solidaire, le bailleur peut se retourner directement contre le garant au premier loyer impayé, même en cas d’insolvabilité du locataire, à condition que celui-ci ait un garant valide.
La GLI doit être souscrite par le propriétaire auprès d’un assureur ou d’une banque, coûtant entre 2 à 4% du montant du loyer par mois.
Quant à la garantie Visale, elle est à la charge du locataire, gratuite, mais nécessite de respecter certains critères.
Conditions de la garantie Visale
Pour bénéficier de cette garantie, le locataire doit :
- Avoir entre 18 et 30 ans, quelle que soit sa situation professionnelle.
- Être éligible au bail mobilité.
- Pour les candidats de plus de 30 ans, être salarié dans une entreprise privée ou agricole (ou avec une promesse d’embauche) et faire la demande dans les six mois suivant une prise de fonction ou une mutation.
Le logement peut être loué nu ou meublé, ne doit pas servir de résidence principale au propriétaire et doit être sous un bail « loi 89 », avec un loyer (charges incluses) de 1500€ maximum en Île-de-France ou 1300€ sur le reste du territoire français.