L’essentiel à retenir : L’immobilier fractionné permet d’investir dès 100 euros dans des biens immobiliers sélectionnés, sans gestion directe. Chaque investisseur bénéficie de revenus locatifs (7 à 10 % de rendement cible) et d’une éventuelle plus-value, avec un risque partagé entre copropriétaires. Toutefois, la liquidité limitée et les frais de gestion nécessitent une analyse rigoureuse avant d’investir.
L’immobilier, malgré son attractivité, reste inaccessible pour de nombreux épargnants en raison de son coût élevé et de ses contraintes de gestion. L’immobilier fractionné propose une alternative innovante en divisant la propriété d’un bien en parts accessibles dès quelques centaines d’euros via des plateformes spécialisées comme Tantiem. Ce modèle externalise la gestion locative à des professionnels, permettant à chaque copropriétaire de percevoir des revenus locatifs proportionnels à son investissement, avec des rendements ciblés entre 4% et 10%. Découvrez comment ce dispositif, encadré par l’AMF, combine flexibilité, diversification et simplicité, tout en évitant les tracas liés à la gestion directe d’un bien immobilier.
Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné, ou « fractional ownership », transforme l’accès à l’investissement immobilier en permettant de devenir copropriétaire d’un bien sans en acheter la totalité. Ce modèle innovant divise la propriété d’un bien en parts, chaque investisseur détenant un droit proportionnel à sa participation. Contrairement à l’immobilier traditionnel, il s’adresse aux épargnants souhaitant entrer sur le marché avec un capital réduit, souvent à partir de 100 euros, sans gestion administrative ou technique.
La démocratisation de cet investissement repose sur la mutualisation des coûts et des bénéfices. Par exemple, une plateforme comme Tantiem propose de fractionner des biens en parts accessibles dès 100 euros, éliminant les barrières d’entrée liées à l’achat d’un bien complet. Cette approche attire les jeunes investisseurs (40% des utilisateurs ont entre 18 et 35 ans) et les petits portefeuilles, tout en garantissant une gestion externalisée (recherche de locataires, entretien, perception des loyers) par des professionnels.
Le mécanisme repose sur la distribution des revenus locatifs et des plus-values. Chaque copropriétaire perçoit des loyers au prorata de sa part et bénéficie potentiellement d’une revalorisation du bien à la revente. Le modèle s’apparente à un placement financier plutôt qu’à une propriété directe, avec des titres financiers (obligations, parts de SCI) délivrant des droits patrimoniaux. Ainsi, l’investisseur bénéficie d’un revenu passif tout en évitant les contraintes de gestion, tout en restant exposé aux fluctuations du marché immobilier.
Comment fonctionne l’investissement en immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné repose sur des opérateurs qui sélectionnent des biens « off-market », structurent les opérations et assurent la gestion. Des acteurs comme Tantiem ou Baltis appliquent une sélection rigoureuse : seuls 2 % des biens analysés par Tantiem sont proposés aux investisseurs. Ces plateformes utilisent des modèles juridiques sécurisés, comme l’hypothèque de premier rang (Tantiem) ou un partenariat à 80 % avec une société dédiée (Baltis), garantissant une plus grande stabilité pour les investisseurs.
Pour participer, l’investisseur s’inscrit en ligne, choisit un projet et souscrit à partir de 100 €. Le processus est 100% digitalisé et sécurisé, avec des titres financiers émis sous le contrôle de l’AMF. Les parts, comparables à des actions, peuvent être revendues sur des marchés secondaires. Monego utilise une structure fiduciaire pour la détention des biens, tandis que RealT propose un modèle basé sur la blockchain aux États-Unis, permettant des distributions hebdomadaires de loyers.
L’investisseur ne possède pas réellement un fragment physique du bien, mais plutôt un droit à une part des revenus générés par celui-ci, souvent sous la forme d’un produit obligataire ou d’un autre titre financier.
La gestion (recherche de locataires, entretien, perception des loyers) est externalisée à des professionnels. Les revenus locatifs nets des frais sont distribués mensuellement ou trimestriellement. À la revente du bien (5 à 10 ans), les investisseurs perçoivent une part de la plus-value.
Quels sont les avantages de l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné combine les avantages classiques de l’investissement immobilier avec une accessibilité financière inédite. Cette formule permet de devenir copropriétaire d’un bien sans en supporter les contraintes, tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle.
- Accessibilité financière : Permet d’investir dès 100 €, rendant la pierre accessible à tous.
- Diversification du portefeuille : Répartir son capital sur plusieurs biens (ville, type, secteur) réduit le risque global.
- Gestion simplifiée : Les professionnels gèrent locataires, impayés et entretien, sans sollicitation de l’investisseur.
- Potentiel de rendement : Entre 4 et 10% de rendement cible, avec des revenus locatifs réguliers et une plus-value potentielle.
- Expertise professionnelle : Les plateformes sélectionnent les biens après analyses poussées, garantissant une qualité de choix.
La démocratisation de l’immobilier grâce à des seuils d’entrée bas ouvre le marché à un public élargi. Un investisseur peut ainsi déployer 10 000 € sur dix projets variés au lieu de concentrer sa mise sur un seul studio. Cette répartition géographique et sectorielle limite l’impact d’un éventuel défaut de paiement ou d’une baisse locale des loyers.
La gestion externalisée élimine les appels en urgence pour des problèmes de fuites d’eau ou de loyers impayés. Les revenus s’accumulent sans intervention, avec des distributions mensuelles typiques. Les acteurs, contrôlées par l’AMF, assurent une sélection rigoureuse : moins de 2 % des biens étudiés sont effectivement proposés.
Les rendements affichés doivent être analysés avec prudence, les frais et aléas pouvant réduire le gain net. Toutefois, l’accès à des opportunités « off market » et l’encadrement professionnel apportent une sécurité supplémentaire. Cette formule s’inscrit dans une stratégie patrimoniale long terme, protégeant contre l’inflation via la valorisation immobilière.
Inconvénients et risques à connaître avant d’investir
L’immobilier fractionné, bien que séduisant par son accessibilité, comporte des risques qu’il convient de comprendre avant de s’engager. Comme tout investissement immobilier, il comporte un risque de perte en capital et les rendements ne sont jamais garantis. Cette forme d’investissement présente des spécificités qui peuvent en faire un choix moins adapté à certains profils d’investisseurs.
- Liquidité limitée : La revente des parts peut être difficile et plus lente que pour d’autres actifs financiers, avec un marché secondaire souvent peu développé ou inexistant.
- Frais de gestion : Des frais sont prélevés par les plateformes (à l’entrée, sur les loyers, à la sortie) et peuvent impacter le rendement net de l’investissement.
- Dépendance à la société de gestion : La performance de l’investissement repose entièrement sur la qualité et le sérieux de la plateforme qui gère le bien.
- Manque de contrôle : L’investisseur n’a que peu ou pas de pouvoir de décision sur la gestion du bien (choix du locataire, travaux, date de revente).
- Risques liés au marché immobilier : L’investissement reste soumis aux fluctuations du marché, aux vacances locatives ou aux coûts de maintenance imprévus.
Le risque de liquidité représente l’un des inconvénients majeurs de ce type d’investissement. En effet, l’argent est généralement bloqué pour une durée déterminée, souvent entre 5 à 10 ans. Même si certaines plateformes proposent un marché secondaire, il n’y a aucune garantie de pouvoir vendre ses parts rapidement et au prix souhaité. Comme le souligne le Journal du Net, « la liquidité n’est pas toujours garantie sur le marché secondaire », ce qui peut compliquer la sortie d’un investissement.
Face à ces risques, la due diligence apparaît comme une étape essentielle avant tout investissement. Vous devez bien comprendre les mécanismes de chaque plateforme, lire attentivement toute la documentation, vous informer sur les frais et maitriser les risques spécifiques liés au bien acquis. Comme le mentionne Maîtriser les risques en immobilier, « l’analyse préalable est cruciale » pour évaluer la solidité du projet et sa compatibilité avec ses objectifs de placement.
Les différents modèles juridiques et leur impact pour l’investisseur
L’immobilier fractionné repose sur des modèles juridiques variés, définissant la nature des actifs détenus (obligations, actions, parts de revenus). Ces structures influencent la sécurité de l’investissement, sa fiscalité et les droits de l’investisseur. Le choix du modèle détermine la gestion des risques et la liquidité des parts, impactant directement la relation avec le bien sous-jacent.
Le modèle obligataire : une structure régulée
Dans ce modèle, l’investisseur achète des obligations émises par une société (SAS ou SCI) propriétaire du bien. En tant que créancier, il perçoit des intérêts financés par les loyers. Ce montage, supervisé par l’AMF, garantit un cadre sécurisé. Les obligations, souvent adossées à une hypothèque de premier rang, protègent le capital en cas de défaut. Exemple : Tantiem propose des obligations AMF – contrôlées avec des rendements de 5 à 8%, associant sécurité juridique et rendement attractif.
Le modèle en actions : un accès indirect à la propriété
L’investissement en actions permet de devenir associé d’une société immobilière. Les dividendes proviennent des loyers, avec des droits de vote. Ce statut implique une gestion collégiale, mais expose aux risques liés à la solvabilité de la société. Adopté pour l’immobilier commercial, ce modèle exige une gouvernance solide. La stabilité de la société est un critère clé pour sécuriser l’investissement.
Le modèle de partage de revenus : mise en garde de l’AMF
Le Revenue-Based Financing (RBF) implique de financer un projet contre un pourcentage des revenus futurs. L’AMF a alerté en 2022 sur les risques de ces montages, les requalifiant comme des titres de créance. L’absence de propriété directe et la dépendance au modèle économique de la société accentuent les risques, nécessitant une vigilance accrue.
La tokenisation immobilière : une perspective d’avenir
La tokenisation convertit les parts de propriété en jetons numériques (tokens) sur une blockchain. Cette technologie améliore la liquidité via des transactions facilitées. Exemple : le SIX Digital Exchange suisse offre des actifs tokenisés régulés par la FINMA. Bien que prometteur, ce modèle nécessite en France une adaptation légale pour sécuriser les transferts de propriété avant une adoption large.
Immobilier fractionné : comparaison avec les autres placements immobiliers
L’immobilier fractionné propose une approche innovante de l’investissement immobilier. Pour saisir ses spécificités, une comparaison avec d’autres formes d’investissement est nécessaire. Ce type de placement permet d’acquérir une fraction d’un bien immobilier avec d’autres investisseurs, contrairement aux SCPI qui offrent une participation à un portefeuille diversifié de biens professionnels.
| Critère | Immobilier Fractionné | SCPI | Crowdfunding | Immobilier Direct |
|---|---|---|---|---|
| Ticket d’entrée | Très faible (dès 100€) | Faible (dès quelques centaines d’euros) | Faible (dès 1 €) | Très élevé |
| Nature de l’actif | Part d’un bien unique | Part d’un parc diversifié | Créance sur un projet | Propriété totale |
| Gestion | 100% déléguée | 100% déléguée | 100% passif | Gestion active |
| Liquidité | Faible | Moyenne | Nulle | Moyenne |
| Durée | Moyen à long terme | Long terme | Court terme | Long terme |
L’immobilier fractionné permet un investissement direct dans un bien spécifique avec gestion passive. Contrairement au crowdfunding, il s’agit d’une véritable copropriété, offrant une plus-value potentielle à la revente. Les SCPI, quant à elles, assurent une diversification immédiate grâce à leur portefeuille varié de biens professionnels.
La liquidité varie fortement selon le type d’investissement. L’immobilier direct et l’immobilier fractionné ont une liquidité limitée, tandis que les SCPI disposent d’un marché secondaire plus structuré. Le crowdfunding immobilier reste le moins liquide avant l’échéance du projet, généralement entre 12 à 36 mois.
L’accès facilité grâce à un ticket d’entrée bas représente un avantage majeur de l’immobilier fractionné et du crowdfunding, permettant la diversification avec un budget modeste. Ce dernier offre toutefois plus de transparence sur le bien détenu, contrairement aux SCPI où l’investissement se fait dans un portefeuille opaque.
Fiscalité de l’immobilier fractionné : ce qu’il faut savoir
Les revenus générés par l’immobilier fractionné relèvent de la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM). Contrairement à l’immobilier classique, ce type d’investissement n’est pas soumis aux règles de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce qui constitue un avantage non négligeable pour les investisseurs.
La fiscalité de l’immobilier fractionné est généralement celle des placements financiers et cet investissement n’entre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce qui constitue un avantage notable.
Par défaut, les revenus (loyers ou dividendes) sont taxés via le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), dit « flat tax ». Ce taux fixe de 30% comprend 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
Les investisseurs peuvent choisir le barème progressif de l’impôt sur le revenu si leur situation le justifie. Cette option est particulièrement pertinente pour les personnes dans les tranches d’imposition les plus basses. Les prélèvements sociaux de 17,2% restent toutefois obligatoires, même avec ce choix.
Les plus-values issues de la revente des parts suivent le même régime. Elles peuvent être imposées au PFU de 30% ou au barème progressif, selon l’option retenue. Ce mécanisme simplifie la gestion fiscale tout en offrant une certaine flexibilité aux investisseurs.
Comment bien choisir sa plateforme et se lancer dans l’immobilier fractionné ?
Investir dans l’immobilier fractionné exige une vigilance accrue. Le marché reste jeune, avec des acteurs récents et des risques non négligeables. Les promesses de rendements élevés ne doivent pas occulter la réalité : le capital investi n’est jamais garanti, et la liquidité des parts peut être limitée.
- Vérifier l’agrément : Privilégiez les plateformes régulées en tant que PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) ou CIP (Conseiller en Investissements Participatifs). Les offres doivent être visées par l’AMF pour garantir transparence et sécurité.
- Analyser la structure des frais : Comparez les frais d’entrée (souvent 8% à 10%), de gestion annuelle (1 à 2%) et de sortie. Ces coûts réduisent la rentabilité nette, contrairement aux SCPI aux frais similaires ou supérieurs.
- Comprendre le modèle juridique : Vérifiez si vous achetez des obligations (avec hypothèque de premier rang pour sécuriser l’investissement) ou des parts sociales (via une SCI/SARL). Les droits de propriété et les garanties varient selon la structure.
- Évaluer la qualité des projets : La localisation reste un critère clé. Un bon emplacement augmente les chances de valorisation du bien. Examinez aussi les travaux prévus, la stratégie de commercialisation et le potentiel de rendement locatif.
- Se renseigner sur la liquidité : Vérifiez la présence d’un marché secondaire pour revendre vos parts avant l’échéance. Sans cela, l’immobilier fractionné reste moins liquide que les actifs financiers classiques.
L’immobilier fractionné reste une opportunité de diversification pour les investisseurs avertis. Avant de vous lancer, comparez les plateformes, étudiez les risques (frais, illiquidité, dépendance à la gestion) et n’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine. Retenez qu’un investissement réussi repose sur une analyse rigoureuse et un alignement avec vos objectifs financiers et votre tolérance au risque.
L’immobilier fractionné démocratise l’investissement immobilier avec gestion déléguée et potentiel de rendement, malgré des risques (liquidité limitée, frais, dépendance à la plateforme). Favorable fiscalement et diversifiant, c’est une alternative innovante, à condition de choisir des acteurs régulés et de comprendre les modèles juridiques. Il est crucial d’adopter une approche rigoureuse avant d’ajouter ce type d’actif à son portefeuille.
FAQ
Est-ce un bon moment pour acheter un bien immobilier en 2025 ?
2025 pourrait représenter une opportunité pour les investisseurs prêts à adopter une stratégie à long terme. Le marché immobilier se situe à un tournant : les taux de crédit restent élevés comparés aux années précédentes, mais les prix, après plusieurs années de croissance, montrent des signes de stabilisation. Pour l’immobilier traditionnel, cette période pourrait offrir des négociations avantageuses, notamment dans les zones en développement.
Pour l’immobilier fractionné, les perspectives restent positives, avec des rendements attractifs et un accès facilité aux biens de qualité. Toutefois, l’absence de garantie sur les performances futures et la liquidité limitée nécessitent une étude approfondie. Il convient de noter que tout achat immobilier, qu’il soit direct ou fractionné, doit s’accompagner d’une vérification des frais, des perspectives de plus-value et de la solidité financière des acteurs impliqués.
Est-ce que l’immobilier va baisser en 2026 ?
La tendance du marché immobilier en 2026 dépendra de variables macroéconomiques encore en évolution : inflation, taux d’intérêt, pouvoir d’achat des ménages et politique de crédit. Si un ralentissement économique ou une montée du chômage venait à se concrétiser, une baisse temporaire des prix est possible. Cependant, le marché immobilier français reste soutenu par des fondamentaux structurels : pénurie de logements neufs et attractivité des zones urbaines.
À titre d’exemple, les zones métropolitaines comme Paris ou Lyon ont historiquement résisté aux crises, leur demande locative restant soutenue. Les investisseurs doivent néanmoins intégrer les spécificités locales et les évolutions législatives (fiscalité, réglementation locative) dans leurs décisions. En l’absence de certitude, une analyse équilibrée des risques semble préférable à une prédiction hâtive.
Quand aura lieu le prochain krach immobilier ?
Il est illusoire de prévoir avec précision le moment d’un krach immobilier. Les marchés immobiliers sont influencés par des paramètres multiples : taux d’intérêt, croissance économique, politique monétaire et réglementaire. Bien que des signaux comme la hausse des taux d’emprunt ou la baisse des transactions puissent annoncer une correction, l’ampleur et la date de celle-ci restent imprévisibles.
À titre d’exemple, les crises passées (2008, 2022) ont révélé des déclencheurs variés, souvent difficiles à anticiper. Les experts recommandent donc une approche prudente, fondée sur l’étude des tendances à long terme plutôt que sur des prédictions à court terme. En somme, la notion de « prochain krach » s’inscrit dans un cadre hypothétique, nécessitant une vigilance constante sans céder à l’anticipation spéculative.
La propriété fractionnée est-elle une bonne chose ?
L’immobilier fractionné présente des atouts indéniables : accessibilité financière, diversification des risques et délégation de la gestion quotidienne. Il permet, à titre d’exemple, d’investir dans des biens situés dans des zones géographiques stratégiques, sans les contraintes liées à la gestion locative. En revanche, il comporte des limites, notamment une liquidité réduite et une dépendance aux décisions des sociétés de gestion.
Les rendements, bien que compétitifs (7% à 10% en moyenne), ne sont pas garantis et peuvent être affectés par des imprévus (vacances locatives, réparations coûteuses). En définitive, ce modèle s’adresse aux investisseurs avertis cherchant à diversifier leur portefeuille, tout en maîtrisant les risques inhérents à tout placement financier.
Puis-je vendre ma propriété fractionnée ?
La revente d’une propriété fractionnée dépend des conditions offertes par la plateforme d’investissement. Certaines acteurs, comme Tantiem, mettent en place des marchés secondaires permettant aux investisseurs de céder leurs parts après une période minimale de détention (généralement 1 à 2 ans). Cependant, la liquidité reste limitée comparée à des actifs plus traditionnels, tels que les actions ou les SCPI.
Il convient de noter que l’absence de garantie sur la rapidité de revente constitue un risque à intégrer. En l’absence de marché secondaire, les parts sont généralement bloquées jusqu’à la revente finale du bien par la société gestionnaire. En conséquence, cet aspect doit être évalué avant d’engager un investissement, notamment pour les épargnants souhaitant disposer d’une certaine flexibilité.
Quel est l’investissement le plus rentable dans l’immobilier ?
Le choix de l’investissement immobilier le plus rentable dépend des objectifs, du profil de risque et de la stratégie de l’investisseur. L’immobilier fractionné s’avère particulièrement attractif pour ses rendements cibles oscillant entre 7% et 10%, associés à un faible ticket d’entrée (dès 100 euros) et une gestion externalisée. Néanmoins, d’autres solutions existent : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent une diversification sur un portefeuille immobilier, tandis que l’immobilier locatif direct garantit un contrôle total, au prix d’un investissement initial plus élevé.
À titre d’exemple, le crowdfunding immobilier propose des rendements similaires à l’immobilier fractionné, mais sous forme de prêts à court terme aux promoteurs, sans droit de propriété sur le bien. Chaque modèle présente des avantages et des risques spécifiques, nécessitant une analyse approfondie avant toute décision.
Qu’est-ce qu’une propriété fractionnée ?
Une propriété fractionnée correspond à un bien immobilier dont la propriété est répartie entre plusieurs investisseurs, chaque détenteur détenant une part définie. Ce modèle, conforme aux régulations actuelles, permet d’accéder à des actifs immobiliers de qualité sans mobiliser des capitaux importants. Une fois divisé, le bien génère des revenus locatifs distribués proportionnellement aux parts détenues par chaque copropriétaire.
Le cadre juridique varie selon les plateformes : certaines utilisent des obligations adossées à un bien immobilier, d’autres des actions de sociétés dédiées. Une particularité notable du modèle est la délégation totale de la gestion (location, entretien, fiscalité) à des professionnels. Cette structure, alliant transparence et simplicité, s’inscrit dans une logique d’accessibilité élargie au plus grand nombre d’épargnants.
Est-ce que l’immobilier va s’effondrer en 2025 ?
Prévoir l’effondrement d’un marché immobilier relève de l’exercice spéculatif. En 2025, plusieurs facteurs pourraient influencer le secteur : le niveau des taux d’intérêt, les politiques économiques et la situation financière globale du pays. Cependant, aucune analyse ne permet d’affirmer avec certitude un krach immobilier à court terme. Les tendances récentes montrent une stabilisation du marché après une période de volatilité, avec des prix corrélés à l’évolution des taux de crédit.
Les investisseurs doivent demeurer vigilants quant aux signaux économiques, comme l’inflation ou les politiques monétaires de la Banque centrale européenne. À titre d’exemple, une baisse progressive des taux pourrait dynamiser les transactions, tandis qu’une hausse inattendue pourrait temporairement ralentir le marché. En somme, anticiper une chute brutale reste incertain, et chaque décision doit s’appuyer sur une analyse objective du contexte.
Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné, également appelé « fractional ownership », désigne un modèle d’investissement permettant à plusieurs personnes de devenir copropriétaires d’un même bien immobilier. Ce système repose sur la division d’un bien en parts, chaque investisseur détenant une fraction du bien et bénéficiant des revenus locatifs et de la plus-value potentielle à la revente. Conformément à son fonctionnement, ce type d’investissement s’adresse notamment aux particuliers souhaitant accéder au marché immobilier avec un capital réduit, souvent dès 100 euros sur des plateformes spécialisées comme Tantiem ou Bricks.co.
Le processus s’appuie sur des plateformes numériques qui sélectionnent des biens à fort potentiel, gèrent les démarches juridiques et assurent la gestion locative. À titre d’exemple, les investisseurs reçoivent des revenus proportionnels à leurs parts, sans avoir à gérer les contraintes techniques ou administratives liées à la propriété directe d’un bien.